物业管理委托合同第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）中国移动通信集团北京有限公司受托方（以下简称乙方）北京麦斯顿安信行物业管理有限公司根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将自有的海淀分公司美惠大厦写字楼等房产委托于乙方实行物业管理服务，订立本合同供双方共同信守。第二条委托管理的物业基本情况物业类型：写字楼及配套服务设施座落位置：北京市东城区东中街58号海淀区学院路桥南首享大厦四层及五层建筑面积：240889911.14平方米物业类型：座落位置：乙方提供物业管理服务的受益人为物业产权人和物业实际使用人。第二章委托管理期限第四条委托管理期限自2008年1月1日0时起至2008年1218
月31日24时止：见附见1。第三章委托管理事项第五条房屋建筑部分的维修、养护和管理，包括：办公区域内、营业厅、楼梯间、走廊、门厅、机房、卫生间。第六条设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：供电、动力、照明、空调、通风、给排水、电梯、热力、消防、楼宇自控系统日常维护办公区内的末端设备。第七条办公环境的维护、大堂、营业接待厅、卫生间、机房、车库、餐厅以及其他办公区域的清洁卫生（含地毯清洁）、垃圾的收集、清运和杀虫防疫工作。第八条负责大厦的消防、保安工作，保障楼宇的安全。维持公共秩序，包括：内保、巡视、门岗值勤。第八九条提供前台接待和会议服务礼仪接待服务和会议服务，包括：大堂、接街厅和楼层前台接待服务。第九十条对产权人和物业使用人违反管理及使用规则的行为，针对具体行为的情节轻重，采取规劝、警告及其他的制止措施。第十一条完成甲方临时交办的与物业管理工作相关的其他任务。第四章委托服务的质量标准第十一二条乙方为甲方提供合同中规定的服务，应达到或超过北京市同类高档物业的管理质量标准。18
第十二三条在乙方的管理期内，应使本物业的管理工作达到《全国优秀物业管理大厦》的评比标准。第十三四条其他具体标准依据《物业管理服务内容及服务质量标准规范书》。第五章双方权利义务第十四五条甲方权利义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；2、监督乙方和物业使用人遵守甲方相关规定；3、协助乙方做好物业管理工作；4、按合同约定支付物业管理费用；5、甲方的楼宇、设备、设施在委托乙方实施物业管理服务时应是完整的，运行正常并经相关主管部门验收合格的物业；第十六五条乙方权利义务根据有关法律、法规、甲方的相关规定及本合同约定，制定物业管理各项制度；对物业使用人违反甲方相关规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、警告、制止等措施解决直至提请甲方有关部门处理；可选聘具有相关资质的专业公司承担本物业的专项管理实施业务，专项服务费用由乙方向专业公司支付，甲方与专业公司不在发生费用支付关系；且乙方对专业公司的行为向甲方承担法律责任。但乙方不得将物业管理整体权力、义务、责任转让给任何第三方。；18
专业公司的选聘事先要取得甲方的同意，专业公司的行为由乙方承担责任；对受托管理的设施不得擅自占用和改变其使用功能；负责编制共用设施、设备等年度维修养护计划和大中修方案；紧急情况下，乙方有权进入物业使用人区域履行管理责任、进行抢修义务，同时应及时通知产权人和物业使用人；完成第三章所述委托管理事项；8、由于甲方办公区域为国家级通信枢纽重点要害部位，乙方及其人员有义务遵守甲方的保密制度，并应制定相应管理制度保证乙方员工严格执行保密规定。9、乙方对物业管理人员的行为和安全负责。因物业管理人员行为给第三方、甲方造成损害、损失的，由乙方承担法律责任，并确保甲方不受损失；在任何情况下物业管理人员的人身、安全受到损害由乙方自行承担，甲方不负任何责任；10、物业管理人员的服装、保洁用品、工具等均由乙方负责配备，费用由乙方负责承担。11、物业管理服务项目及服务质量标准规范书：见附件5。第六章物业管理服务费用第十九六七条物业管理服务费及支付：（一）物业管理费用及构成1、物业管理服务费按建筑面积每月每平方米7.66元；每月229119.33元；每年物业管理服务费2749431.96元；18
下列费用已包括在物业管理服务费之中：（1）为设备、设施、建筑工程提供日常保养、维护和故障修复服务费用；（2）灯具和水暖材料耗材；（3）需要购买专业厂家维保的费用；（4）人工成本费；（5）乙方酬金及税金。2、下列费用不包括在物业管理服务费之中：（1）设备、设施的大修、更新改造费用；（2）电梯年检费用；避雷检测费、消防系统检测费；消防器材检测费、压力容器检测费、精密计量仪表检测费、生活用水检测费、电检测费。3、在的物业管理期内，以上各项服务费用总额合计2749431.96元。除明确标出的不包含在物业管理费中的两项费用外，该费用构成本合同项下甲方所应承担的一切费用，甲方不再承担其他任何费用。（二）物业管理费用的支付：2008年5月30日之前甲方向乙方支付物业管理服务费总额的50%；2007年12月30日之前甲方向乙方支付物业管理服务费总额的250%。（一）物业管理费用的构成：见附件2及附件3；（二）物业管理服务费明细：见附件4；（二）物业管理费用的支付：1．2009年3月1日之前甲方向乙方支付物业管理服务费总额的50%；2.2009年8月1日之前甲方向乙方支付物业管理服务费总额的40%3．2010年1月10日之前甲方向乙方支付尾款。18
3．之前甲方向乙方支付物业管理服务费总额的15%；4之第七章违约责任第二十十七八条因甲方违反合同的约定，至使乙方未完成合同约定的，乙方不承担违约责任。第二十一十八九条甲方逾期支付物业管理费，从逾期之日起每逾期一日按延迟付款金额的5‰交纳违约金。第二十九二条乙方违反本合同的约定，未能按时完成合同约定的物业服务，乙方应支付甲方违约金，从逾期之日起每逾期一日按合同总金额的5‰交纳，逾期超过30日，甲方有权解除本合同。乙方所提供的物业服务不符合合同中约定的服务标准，每次应向甲方支付合同总金额1‰的违约金。第二十三一条乙方拥有合法提供本合同规定的物业管理服务的全部资质、政府许可或授权，乙方对本合同规定的物业管理服务的提供不会损害任何第三方的合法权益和社会公共利益。因乙方服务造成甲方或第三方损失的，乙方应承担赔偿责任。第二十四一二条乙方及服务人员在提供物业服务期间对所知悉的甲方的秘密信息均应承担保密义务，不得向任何第三方透漏，因违反此义务给甲方造成损失的，应承担损害赔偿责任。第八章合同的终止、延续第二十五二三条18
本合同到期自然终止。双方如续订合同，应在本合同期满六十天前向对方提出书面建议，对方应以书面形式通知是否接受合同续订。双方同意续定合同的，另行签署合同。第二十六三四条甲乙任何一方无正常理由拟提前终止合同的，应提前六十天以书面形式通知对方，并应向对方支付相当于两个月的合同总价款的违约金，给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿违约金与损失差额。第二十七四五条甲方违反本合同的约定，逾期一个月未改正的，乙方有权终止合同，合同终止并不免除甲方的违约责任。第二十八五六条乙方违反本合同的约定，逾期一个月未改正的，甲方有权终止合同，合同终止并不免除乙方的违约责任。第九章附则第二十九六七条双方可对本合同的条款进行补充和修改，双方协商一致后以书面形式签订补充协议，经双方授权代表签字盖章后补充协议与本合同具有同等法律效力。第三十二十七八条本合同及其附件和补充协议未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和甲方相关管理规定执行。第三十一二十八九条本合同及其附件共16页，一式肆份，甲乙双方各持两份，具有同等法律效力。第二十九三十二条本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，在十五日内双方未达成一致意见，应向北京仲裁委员会申请仲裁。第三十三一条本合同自双方签字并盖章之日起生效。以下无正文18
甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：日期：日期：附件1：物业委托管理期限明细序号名称委托管理期限1中国移动通信集团北京有限公司海淀分公司2008年6月1日0时起至2009年12月31日24时止2中国移动通信集团北京有限公司网优中心2008年7月1日0时起至2009年12月31日24时止18
附件2：海淀分公司物业管理费用的构成 项目名称：北京移动海淀分公司（北京市海淀区学院路桥南首享大厦五层） 建筑面积：2044m2 前期费用分摊：0项目月薪（元/月）人数（人）第一年月费用（元/月）第二年月费用（元/月）第三年月费用（元/月）一、员工费用 员工工资 1、总经办 物业总经理6,0000000总经理助理2,0000000项目文员1,5000000财务兼库管1,50000002、客服部 客服经理4,0000000客服主管1,8000000客服领班1,5000000文员1,2000000前台接待1,60023,2003,2003,200收发员1,0000000会服主管1,8000000会服领班1,5000000会服人员1,2000000餐厅管理1,8000000餐厅服务1,20000003、保安部 保安经理4,0000000保安主管3,5000000保安领班1,8000000保安值班长1,6000000中控值机员1,4000000内保1,4000000外保班队长1,6000000外保1,2500000车场领班1,2000000车场管理1,00000004、工程部 工程部经理4,0000000工程主管2,8000000资料管理员1,5000000工程领班2,0000000工程技工1,8000000工程运行工1,30000005、保洁部 保洁经理4,0000000保洁领班1,80011,8001,8001,800保洁领班1,2000000专项保洁工9001900900900日常保洁工80032,4002,4002,400员工工资小计： 78,3008,3008,300项目计提单位计提基数第一年月费用（元/月）18
第二年月费用（元/月）第三年月费用（元/月）节日加班费（6%）0.068,300498498498人事存档费（元/月）20.003606060第13个月工资1/128,300692692692员工餐补（元/月）160.0071,1201,1201,120保安餐补（元/月）300.000000教育费（1.5%)0.0155,000757575福利（14%)0.148,3001,1621,1621,162保险计提1（40.7%)0.4075,0002,0352,0352,035保险计提2（元/月）45.004180180180福利费用小计： 5,8225,8225,822 员工制服（员工制服按不同部门分别定价，价位依据北京市同类物业的标准，每人2套）项目月制服费（元/月*人）人数（人）第一年月费用（元/月）第二年月费用（元/月）第三年月费用（元/月）管理人员制服1251125125125服务人员制服1002200200200保安制服700000员工制服604240240240员工制服小计： 7565565565洗衣费（20元/套*月计算）小计：40 280280280 员工费用合计：14,96714,96714,967 二、行政办公用品、通讯、公关费、车辆费项目月计提（元/月*人）人数（人）第一年月费用（元/月）第二年月费用（元/月）第三年月费用（元/月）办公用品107707070办公消耗 505050公关费用 000通讯费用 150150150交通费用 150150150其他费用 505050行政费用合计： 470470470三、客服费用 客服部固定资产折旧费用 292929客服部固定资产折旧费用合计： 292929 四、保安费用 保安部资产折旧费用 000灭火器更换/探头清洗 000外保人员房租费用 000保安部固定资产费用合计： 000 18
四、保洁费用 日常物品消耗 264264264清洁药剂 1,8371,8371,837卫生纸 2,0402,0402,040垃圾袋 360360360消杀灭药剂 121121121化粪池清掏 000外墙清洗费 000保洁工具 386386386保洁固定资产折旧 104104104垃圾清运 000绿化养护 000花木租摆 000门前三包 000保洁费用合计： 5,1125,1125,112 五、工程费用 1、固定费用 仪表、仪器年检费 000高压工具检测费 000锅炉年检费 000电梯年检费 000立体停车场年检费 000避雷检测费 000生活水检测费 000废水检测费 000工程固定资产折旧 565656工程日常工具折旧 383838固定费用小计: 949494 2、设备外包维保费 冷冻机组维保费 000锅炉维保费用 000系统水处理费 000自动门维保 000电话机房设备维保费 000电视监控维保费 000卫星电视设备维保费 000电梯维保费 000消防设备维保费 000立体车库维保费 000车管设备维保费 000门禁系统维保费 000楼宇自控维保费 000清洗水箱费用 000设备外包维保费小计: 000 3、材料、配件及日常维修费 弱电系统维修费用 505050空调系统维修费用 000给排水系统维修费用 100100100照明、强电系统维修费用 300300300热交换设备维修费用 000卫生洁具维修费 505050中水系统运行维修费 000建筑装修维修费用 505050设备维护不可预见费用 000材料、配件及日常维修费小计: 550550550 工程费用合计： 644644644 第一年费用： 六、直接成本 21221.20 八、前期费用分摊 0.00 七、税金（总支出的5.5%税率）1432.11 八、管理公司酬金（总支出的10%）2603.83 九、管理公司管理费（总支出的3%）781.15 十、第一年月总支出 26038.28 十一、月物业管理费用（元/月*平方米）：12.74 十二、第一年年总支出：312459.37 第二年费用： 七、直接成本 ######## 八、前期费用分摊 0.00 九、税金（总支出的5.5%税率） 1432.11 十、管理公司酬金（总支出的10%） 2603.83 十一、管理公司管理费（总支出的3%） 781.15 十二、第二年月总支出 ######## 十三、月物业管理费用（元/月*平方米）：12.74 十四、第二年年总支出： ######## 第三年费用： 七、直接成本 ########八、前期费用分摊 0.00九、税金（总支出的5.5%税率） 1432.11十、管理公司酬金（总支出的10%） 2603.83十一、管理公司管理费（总支出的3%） 781.15十二、第三年月总支出 ########十三、月物业管理费用（元/月*平方米）： 12.74十四、第三年年总支出： ######## 报价说明： 1.上述报价已包括保洁、工程、前台员工的工资、福利、社会保险等费用及制装、洗涤、餐补、交通、通讯等费用；2.上述报价已包括保洁、工程服务所需的工具设备折旧费用；3.上述报价已包括日常保洁服务所需的药剂费用；包括一年两次的地毯清洗费用;4.上述报价已包括大厦设备设施日常维护所需的低值易耗品费用；5.上述报价不包括垃圾消纳、化粪池清掏等费用；不包括外墙清洗费用；18
6.上述报价不包括绿化养护、花木租摆及节日布置费用；7.上述报价不包括专用设备、办公设备的委托保养或维修费用；8.上述报价不包括能源费用。附件3：网络优化中心物业管理费用的构成 项目名称：网络优化中心 项目地址：海淀区学院路51号首享科技大厦四层 建筑面积：2044m2 前期费用分摊：0项目月薪（元/月）人数（人）第一年月费用（元/月）第二年月费用（元/月）第三年月费用（元/月）一、员工费用 员工工资 1、总经办 物业总经理6,0000000总经理助理2,0000000项目文员1,5000000财务兼库管1,50000002、客服部 客服经理4,0000000客服主管1,8000000客服领班1,5000000文员1,2000000前台接待1,60034,8004,8004,800收发员1,0000000会服主管1,8000000会服领班1,5000000会服人员1,2000000餐厅管理1,8000000餐厅服务1,20000003、保安部 保安经理4,0000000保安主管3,5000000保安领班1,8000000保安值班长1,6000000中控值机员1,4000000内保1,5000000外保班队长1,6000000外保1,2500000车场领班1,2000000车场管理1,00000004、工程部 工程部经理4,0000000工程主管2,8000000资料管理员1,5000000工程领班2,0000000工程技工1,8000000工程运行工1,30000005、保洁部 保洁经理4,0000000保洁领班1,80011,8001,8001,800保洁领班1,2000000专项保洁工9001900900900日常保洁工80032,4002,4002,40018
员工工资小计： 89,9009,9009,900项目计提单位计提基数第一年月费用（元/月）第二年月费用（元/月）第三年月费用（元/月）节日加班费（6%）0.069,900594594594人事存档费（元/月）20.004808080第13个月工资1/129,900825825825员工餐补（元/月）160.0081,2801,2801,280保安餐补（元/月）300.000000教育费（1.5%)0.0156,600999999福利（14%)0.149,9001,3861,3861,386保险计提1（44.7%)0.4476,6002,9502,9502,950保险计提2（元/月）45.004180180180福利费用小计： 7,3947,3947,394 员工制服（员工制服按不同部门分别定价，价位依据北京市同类物业的标准，每人2套）项目月制服费（元/月*人）人数（人）第一年月费用（元/月）第二年月费用（元/月）第三年月费用（元/月）管理人员制服1251125125125服务人员制服1003300300300保安制服700000员工制服604240240240员工制服小计： 8665665665洗衣费（20元/套*月计算）小计：40 320320320 员工费用合计：18,27918,27918,279 二、行政办公用品、通讯、公关费、车辆费项目月计提（元/月*人）人数（人）第一年月费用（元/月）第二年月费用（元/月）第三年月费用（元/月）办公用品108808080办公消耗 505050公关费用 000通讯费用 150150150交通费用 150150150其他费用 505050行政费用合计： 480480480三、客服费用 客服部固定资产折旧费用 29292918
客服部固定资产折旧费用合计： 292929 四、保安费用 保安部资产折旧费用 000灭火器更换/探头清洗 000外保人员房租费用 000保安部固定资产费用合计： 000 四、保洁费用 日常物品消耗 264264264清洁药剂 1,8371,8371,837卫生纸 2,0402,0402,040垃圾袋 360360360消杀灭药剂 121121121化粪池清掏 000外墙清洗费 000保洁工具 386386386保洁固定资产折旧 104104104垃圾清运 000绿化养护 000花木租摆 000门前三包 000保洁费用合计： 5,1125,1125,112 五、工程费用 1、固定费用 仪表、仪器年检费 000高压工具检测费 000锅炉年检费 000电梯年检费 000立体停车场年检费 000避雷检测费 000生活水检测费 000废水检测费 000工程固定资产折旧 565656工程日常工具折旧 383838固定费用小计: 949494 2、设备外包维保费 冷冻机组维保费 000锅炉维保费用 000系统水处理费 000自动门维保 000电话机房设备维保费 000电视监控维保费 000卫星电视设备维保费 000电梯维保费 000消防设备维保费 000立体车库维保费 000车管设备维保费 000门禁系统维保费 000楼宇自控维保费 000清洗水箱费用 000设备外包维保费小计: 000 3、材料、配件及日常维修费 弱电系统维修费用 505050空调系统维修费用 000给排水系统维修费用 100100100照明、强电系统维修费用 300300300热交换设备维修费用 000卫生洁具维修费 505050中水系统运行维修费 000建筑装修维修费用 505050设备维护不可预见费用 000材料、配件及日常维修费小计: 550550550 工程费用合计： 644644644 第一年费用： 六、直接成本 24544.03 八、前期费用分摊 0.00 七、税金（总支出的5.5%税率）1656.35 八、管理公司酬金（总支出的10%）3011.54 九、管理公司管理费（总支出的3%）903.46 十、第一年月总支出 30115.38 十一、月物业管理费用（元/月*平方米）：14.73 十二、第一年年总支出：361384.52 第二年费用： 七、直接成本 ######## 八、前期费用分摊 0.00 九、税金（总支出的5.5%税率） 1656.35 十、管理公司酬金（总支出的10%） 3011.54 十一、管理公司管理费（总支出的3%） 903.46 十二、第二年月总支出 ######## 十三、月物业管理费用（元/月*平方米）：14.73 十四、第二年年总支出： ######## 第三年费用： 七、直接成本 ########八、前期费用分摊 0.00九、税金（总支出的5.5%税率） 1656.35十、管理公司酬金（总支出的10%） 3011.54十一、管理公司管理费（总支出的3%） 903.46十二、第三年月总支出 ########十三、月物业管理费用（元/月*平方米）： 14.73十四、第三年年总支出： ######## 报价说明： 1.上述报价已包括保洁、工程、前台员工的工资、福利、社会保险等费用及制装、洗涤、餐补、交通、通讯等费用；2.上述报价已包括保洁、工程服务所需的工具设备折旧费用；18
3.上述报价已包括日常保洁服务所需的药剂费用；包括一年两次的地毯清洗费用;4.上述报价已包括大厦设备设施日常维护所需的低值易耗品费用；5.上述报价不包括垃圾消纳、化粪池清掏等费用；不包括外墙清洗费用；6.上述报价不包括绿化养护、花木租摆及节日布置费用；7.上述报价不包括专用设备、办公设备的委托保养或维修费用；8.上述报价不包括能源费用。附件4：物业管理服务费明细序号名称管理期限物业服务费（元/月）物业管理服务费（元）1中国移动通信集团北京有限公司海淀分公司十九个月26038.28494727.3218
2中国移动通信集团北京有限公司网络优化中心十八个月30115.38542076.84总计56153.661036804.16备注：该费用构成本合同项下甲方所应承担的一切费用，甲方不再承担其他任何费用。附件5：物业管理服务项目及服务质量标准规范书一、保洁服务标准（一）服务项目1．物业公司应为大堂、接待厅、卫生间、以及其它办公区域提供保洁服务；2．提供以下保洁服务标准化程序：（1）日常清洁标准化程序；（2）硬质地面专项养护标准化程序；（3）地毯养护标准化程序；18
（4）内墙专项养护标准化程序；（5）玻璃专项养护标准化程序；（6）灯具和风口专项养护标准化程序；3．提供必须的保洁机械、环保化学药剂和工具并实施有效的日常和专项保洁服务以保证楼宇的办公和生活需要；4．制定日常和专项保洁服务计划，并对实际作业监督检查；5．保证在现场作业的保洁工具和设备表面清洁并处于完好的工作状态。（二）服务质量标准1．楼宇内部地面无废弃物、无污迹和水迹；2．石材地面表面光亮无污渍、尘土和明显划痕；3．地毯和地垫无废弃物、无明显污渍、表面洁净无破损；4．有日常和定期的地面清洁作业计划并按照计划实施；5．卫生间内无异味；6．卫生间地面无废弃物、无污迹和水迹；7．面盆表面无污渍、金属物件表面光亮、洗手池台面无污迹和水迹、玻璃镜面无破损、无水渍和花痕；8．便池和恭桶周边地面和表面洁净、无污渍、无碱垢、无破损，恭桶座圈彻底消毒并备有一次性座圈垫纸或其它替代品，纸篓干净并且摆放有序、纸篓内有一次性衬袋；9．卫生间隔板表面完整、无灰尘、无污迹和划痕；10．卫生间各种供应齐全；11．卫生间天花板、灯口、风口表面无破损、无尘垢、无检修遗留手印；12．卫生间内各种管线表面无锈蚀、无污渍；13．有日常和定的卫生间保洁作业计划并按照计划实施；14．楼宇内所有墙面表现完整、无破损、无尘垢、无污迹；15．楼宇内天花板、灯口、风口表面无破损、无尘垢、无检修遗留手印；16．楼宇内踢角线完整、表面无污迹、无遗留蜡痕和划痕；17．楼宇内垃圾表面干净、无磕碰痕迹、无残留污迹、内部有衬袋；18．楼宇内办公家具表面洁净、无明显尘垢、无污迹和水迹、无磕碰痕迹；19．楼宇内玻璃幕墙完整、无手印、无尘土，墙面洁净、无污迹、无尘垢；18
20．楼宇内金属物件表面光亮、无手印、无污渍、无尘垢；21．有日常和定期的作业计划并按照计划实施；22．各种保洁设备、工具表面洁净、无划痕、有专人负责并始终处于正常工作状态；23．各种环保化学药剂齐全，有专人负责、摆放整齐有序并在安全有效期限内；24．员工定期接受专业培训；25．有月度和年度工作计划，与物业使用人之间有定期的沟通和意见反馈调查计划并按照计划实施。二、礼仪接待服务（一）服务项目1．大堂前台接待引导服务；2．来访人员进入大厦的临时通行证件的发放和管理服务；3．楼宇内部电话接转服务；4．报刊和邮件的收发服务；（二）服务质量标准1．保证礼仪接待服务人员始终保持最高标准的仪容、仪表、着装、礼仪规范；2．在服务时间内，大堂前台、楼层前台服务人员均采用标准站姿服务；3．礼仪接待服务人员必须文明、热情、主动、快速、敏捷、准确、周到地接待来访者和提供服务；4．准确、快捷地接转电话。5．根据客户要求，每天将当日的报刊和邮件准确分发到工作人员手中。6．保持工作区域内环境的整洁和有序。18
