《物业服务合同》

物业合同协商版本1物业服务合同第一条：本合同双方当事人甲方（业主委员会）：第三##花园小区业主委员会乙方（物业管理公司）：##物业有限公司乙方资质等级：一级，证书编号：根据国家《物业管理条例》及有关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将第三##花园物业（以下简称“本物业”）委托乙方提供物业管理服务事宜达成以下协议，双方共同遵守。第二条：物业基本情况物业类型：别墅及高层住宅/商铺小区名称：第三##花园座落位置：用地面积：平方米建筑面积：平方米别墅栋数：23栋高层栋数：20栋小区设备设施：1、消防系统；2、电梯系统；3、给排水系统；4、供配电系统；5、弱电系统；6、文化、宣传、娱乐健身设施7、公共绿化与路面（含装饰）注释：弱电系统还包括门禁系统、监视系统、广播等通讯系统；供配电系统包括小区所有照明及应急照明系统。文化、宣传、娱乐健身设施还包括邮政设施。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1第一章物业服务事项第三条乙方向甲方提供以下服务内容:（一）日常服务1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、天线、智能设备（如委托他人维护必须提供相关资质及合同复印件并与原件相符供甲方备查）。3、供电、供水、通讯等设施设备的维修养护、运行和管理，包括供水、排水系统、高、低压配电系统、通讯系统、有线电视。依法应当由相关单位负责维修、养护的除外。4、生活服务设施的维修养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。5、绿化与小区各种景观的维修养护和管理，包括共用绿地、花木等。6、公共环境卫生，包括公共场所、公共洗手间、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。（二）管理与物业相关的工程图纸副本、业主和非业主使用人档案副本和竣工验收资料副本。第二章物业服务费用第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1第四条乙方按本合同第一章约定内容及《广州市普通住宅物业管理服务等级（一级）标准》向甲方提供物业管理服务。物业服务费实行包干制，每月收费标准按建筑面积1.6元/㎡收取、别墅建筑面积2.50元/㎡、商铺建筑面积3.2元/㎡。物业服务费不包括公摊水、电费。第五条物业服务费支出项目：1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位、公共设施、设备的日常运行、维护费用。3、物业管理公共区域清洁卫生费用。4、物业管理公共区域绿化养护费用。5、物业管理公共区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业管理企业固定资产折旧。8、法定税金。9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。10、物业管理企业的管理费。物业共用部分、共用设施（包括共用照明、大门对讲机、监控设置等）运行发生的费用已计入物业服务的包干费用，不得再向业主分摊计收。第六条物业服务费收缴时间为每月3-10日收取上月物业服务费。第七条小区物业业主产权发生变更，须与新业主共同与乙方办理证件及资料变更登记手续。因物业业主未与乙方办理清户手续而引起的欠费及其他责任问题由该物业新业权人承担，原物业业主负连带责任。第八条物业服务费滞纳金计算方式：物业服务费是保证小区正常运作的费用，甲方有责任按期督第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1促本物业业主缴纳，乙方不负派发逾期付款通知书的责任，无任何正当理由逾期缴费的将计收滞纳金。1、甲方本物业业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起物业公司有权依法收取滞纳金。2、共用水、电费等分摊费用的缴交、催收、承担责任和逾期责任等按上述方式执行，同时，甲乙双方签订《物业服务合同》一周后，乙方向甲方提供小区公摊计算方式，并将《公摊一览表》）。复印一份给甲方备查，甲方有权对公摊数据进行核查。3、经催缴无效，乙方可停止提供对该户的物业管理服务，并通过法律途径追缴有关欠费。4、非业主使用人不履行交费义务时，由该物业业主承担连带交费责任。但乙方应当于产生欠缴的第一时间，将非业主使用人的欠费金额书面或电话告知该物业业主，否则该物业业主不承担连带缴费责任。第九条甲方本物业业主可以委托乙方办理银行代缴费帐户，甲方本物业业主也可以委托乙方通过银行代划扣水电费和物业服务费。第十条小区物业业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，毗邻租户应予配合。该物业业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，经业主委员会书面同意由乙方负责维修养护，费用由该物业业主承担。第十一条第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护公众、业主、非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施，由此造成损失的，按紧急避险处理（乙方应在事后24小时内告知利害相关业主及业委会、居委会），一般依据谁受益谁补偿原则或依据有关紧急避险的规定处理。第三章物业管理服务质量第十二条基本要求1、乙方应持有相应的国家颁发的资质证书。2、乙方应建立质量体系和管理制度。3、应有完善的物业管理体制方案，并按规范签订物业管理合同；4、物业管理企业应在小区管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等；5、物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验，曾担任一年以上项目负责人。6、管理人员应100%持有物业管理上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。8、乙方广泛运用计算机管理（业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。9、小区应实行24小时服务接待，公示服务联系电话。10、适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。11、采取多种形式如走访业主、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业主作有效沟通，每年有效投诉处理率100%。每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本112、建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；合同履行期间，因业主资料出现更新，乙方有义务提供备查资料。13、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。14、建立健全财务管理理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况及每月10日前公布一次公摊一览表。第十三条房屋管理1、按有关法规政策规定和管理规约对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁、外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面出现瑕疵的及时粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，室外招牌、广告牌、霓虹灯等按规定设置、整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理；4、空调安装统一有序，有条件的组织实施冷凝水集中排放。5、阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面；6、无超出设计或统一设置的外凸防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等；7、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录，装修公司及装修人员登记及相关材料，日常巡查记录及验收手续等，对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告；8、小区主出口设小区房屋、道路平面分布图。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1第十四条设施设备维修养护1、共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐及各项详细检查维护记录，供甲方考核时备查。2、实行24小时报修值班制度，急修报修30分钟内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率达到100%（含电话回访）。3、水、电、电梯、消防、监控等设备操作人员技能熟练，严格执行操作规程，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。每年进行一次预防自然灾害的演习（如火灾、地震等）。4、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范，出现损毁及时维修。5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，明确具体的开关时间，按季节变化设置。6、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。7、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。8、办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。9、各设备房卫生、整洁，主要设施设备标志清楚齐全。10、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显的标志和防范措施。11、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户，设有备用应急发电机的按规定时间启用。12、消防系统功能检查：每个项目（温度、烟雾、水泵、及辅助设备等）每月检验一次，每次邀请业主委员会成员参加并在检验记录上签名。第十五条公共秩序维护第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本11、小区各出入口及别墅区实行24小时立岗值班，高层楼宇自每栋楼区域设置一名值班岗，24小时内值班，并由巡逻保安。2、对小区重点部位每小时巡查一次。3、保安监控中心实施24小时值班监控。4、应对小区公共娱乐设施中的水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。5、小区业主车辆实施登记管理并统一办理月卡，凭刷月卡开闸进出，一卡一车，车辆停放后车卡分离。6、对于小区个别业主因工作特殊，车辆一个月内回园区少于10次以下的，可以根据实际情况提前五天到管理处办理临时卡申请，经批复后，使用临时卡进入，但每次进入小区时，车主需向岗亭工作人员出示业主卡或产权证明。同时，无法确保临时卡车辆有车位停放。7、至于小区探访车辆进入园区前，要求车主与被访业主联系并经保安人员核实后方可进入，来访车辆不得过夜停放。8、小区业主搬家或送货车辆进入园区停放时间不得超过3小时。同时，为了确保安全，夜间22：00之后，禁止一切的士及探访车辆进入园区。9、对进出小区的装修工、服务人员实施发放出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理，对访客指引行走路径。10、对火灾、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理方案（每年预演一次）。11、乙方工作人员在履行物业管理职务时与业主发生争执，应保持克制，禁止对本小区物业业主进行人身伤害,第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1同时禁止小区物业业主对物业服务人员进行人身伤害,如有伤害事情发生,乙方与小区业主应依法承担责任。遇到业主对乙方工作人员进行人身伤害应及时通知甲、乙双方或报警等候调处，甲、乙双方有义务协助处理，并不得偏袒。12、由乙方负责保管的业主大会的会议设施设备，遭到毁坏、盗窃的，乙方应给予修复，不能修复的给予时价赔偿；业主停放于乙方指定区域内且收取车辆停车费的机动与非机动车辆，乙方应依法管理。第十六条保洁服务（一）、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）；1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地每天一次清理（2）硬化地面每天三次清扫（3）主次干道每天三次清扫（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品每周一次擦拭（5）水、沟、渠每周一次清理2、房屋内公共部位（1）高层电梯厅（白天）每天一次拖扫（2）高层消防通道每月一次拖擦（3）共公活动场所每天五次清扫（4）楼道玻璃窗每月一次擦拭（5）高层大堂、会所每天一次拖扫（6）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施每月两次全面擦拭（7）公共卫生间每天三次清洁第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1（8）电梯轿厢内每天三次全面清洁（根据电梯装饰用材情况进行必要、及时的养护）（9）及时清扫积水，清洁完成后，清洁区区域、部位无垃圾、杂物、异味、外观整洁、明亮；并进行保洁巡查、无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。（10）房屋外马赛克墙面每年擦拭一次。（二）垃圾的处理与收集1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果皮箱、垃圾袋，并进行垃圾分类收集；2、垃圾每日收集1次，作到日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象；3、设有垃圾中转站的，每日进行冲洗、冲洗后无异味；根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生；4、垃圾桶、果皮箱每日清理，即刻清洗，保持洁净无异味。（三）排水、排污管道畅通1、区内公共雨、污水管道每年一次全面疏通2、雨、污水井每月一次检查（并视检查情况进行及时清掏）3、化粪池每月一次检查每年两次清掏（四）二次供水水箱国家、地方有关规定督促自来水公司定期（每季度一次）清洗、消毒、加药、水质符合卫生要求、水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网；每星期一次巡查,作好记录以备双方核查。（五）无饲养家禽、家畜，宠物受到严格管制。1、禁止饲养家禽、家畜、对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本12、饲养宠物必须符合相关规定；对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。（六）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效预防、控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；每年对上述各个公害的消杀次数不少于4次。第十七条绿化养护管理1、草坪保持平整，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。3、花草树木无枯死，发现死树，应在一周内清除，并适时补种。4、绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。5、造型树木应根据树木品种各生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥、松土，花草树木长势良好。7、适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。8、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。第四章专项维修资金第十八条物业维修基金由甲方在办理收楼手续前按住宅（含别墅）建筑面积40元/㎡，非住宅建筑面积50元/㎡的标准，自行缴存至专项维修基金帐户，乙方根据甲方出具的广州市国土房管局认定的缴存凭据办理交楼手续。不足购房款2%部分，可通过小区公共收益补充，也可由购房者按业主大会决定的方案交纳。第十九条第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1专项维修基金用于物业共用部位、共用设施设备的更新、改造和保修期满后的维修。具体按广州市专项管理规定办理。第二十条专项维修基金的续筹按业委会或业主大会决定方案交纳。第五章甲方的权利、义务和责任第二十一条代表和维护全体业主、使用人的合法权益。第二十二条制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。第二十三条审定乙方拟定的物业管理制度、实施细则。第二十四条监管乙方管理工作及实施制度的执行情况，审核乙方管理的设施设备维护、保养及其他工作检查之原始记录。第二十五条有权拒绝支付未经业主大会通过的的所有费用。第二十六条协助乙方做好物业管理工作和宣传及社区文化活动。第二十七条对乙方违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。第二十八条监督本物业业主、物业使用人遵守物业管理制度。物业管理制度包括但不限于：（1）业主如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰的管理规定，先填写申请书（工本费10元/本），经乙方审查核准后，缴纳装修保证金1500元和工人风险押金200元、出入证押金50元及按建筑面积2元/㎡收取装修管理服务费，（特殊装修，保证金双方另约定），方可施工；完工时，乙方检查无违章和防碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵等），经分摊公共部分补修费用后，剩余保证金予以返还；否则，视情况予以扣除并限期整改。装饰装修垃圾由业主自行清运。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1（2）在本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑及其他设施设备的实物、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；占用或损坏楼梯、梯道、屋面、平面、道路、停车场、自行车场、路灯等公用设施及公共场所（地）；损坏供电、供水、供气、通讯、排水；乱堆杂物、丢弃垃圾、高空抛物。第二十九条业主享有对园区公共场所及共用设施设备的共同所有及优先使用权。本物业业主在上述区域消费时享有适当的优惠。第三十条享有对园区各项公共设施设备管理工作的建议及监督权。第三十一条住户单位仅作居住使用，不得作写字楼、货仓、工厂或其它影响他人正常居住的用途。第三十二条不得从空中向地面抛掷任何物品，违者承担因故意或过失向地面抛掷物品所造成的一切责任。第三十三条甲方同意与乙方按以下原则建立停车服务关系：乙方为甲方业主有偿提供停车服务并对场地进行维护管理，每个停车区域有专人值守，指挥车辆的有序停放。第三十四条小区物业业主的通讯地址为本园区自有物业地址。当业主的通讯地址发生改变时，甲方应督促业主通知乙方。因业主所留通讯地址不准确而导致相关事宜不能知会业主的，所有责任由该物业业主自行承担。但乙方应当将拟告知事项在显著位置予以公示，期限不少于10天。第三十五条甲方监督本物业业主/物业使用人遵守《管理规约》和各项物业管理制度的相关约定。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1第六章乙方的权利、义务和责任第三十六条管理和直接组织园区内的楼宇公共部位、公共设施的维护保养和装修工程，向甲方提供设备的维护、保养及其他工作检查的原始记录。第三十七条根据政府有关法律法规或实际管理工作的需要，有权建议修改《管理规约》及本协议的相关内容，以便更好地管理园区。第三十八条监督园区的施工单位按章施工和建筑竣工后的验收工作，接收有关图纸和技术档案资料。第三十九条除有明确产权的场所外，公共场所（地）的经营决策权归甲方全体业主所有，当乙方利用本物业其它共用部分、共用设施设备等业主共有部分进行经营的，应征得甲方同意，并按政府规定办理有关手续，同时不得影响到小区业主正常生活和休闲。经营所得收益扣除乙方成本后主要用于业主委员会的运作费用、园区公益事业及完善配套设施包括娱乐健身设施、停车场地平整、业主联欢活动、物业共用部位、共用设施设备的维修等。对于该部分公共收益乙方应单独做账，定期公布，接受甲方的监督。具体支出手续和程序由双方另行拟定。第四十条对违反政府有关物业管理规定、破坏园区秩序、侵犯他人利益、损坏公共设施的依法追究责任。对不遵守《管理规约》和经业主大会通过的各项管理规定的单位和个人按规定给予处理。第四十一条负责园区的机电设备、消防系统、安全防盗系统及其他公共设备和系统的管理、维修和养护。第四十二条维护房屋及配套设施的完好，定期（每个月至少一次）安排养护上下水管道、阴沟、雨、污水管等公共设施设备，每年检修或大修一次。第四十三条负责公共场所的卫生清洁和园林绿化的管理养护。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1第四十四条管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。第四十五条实行依法、文明、民主、高效管理，征求业主/租户意见，受理园区内的设备、卫生、绿化、治安等方面的投诉，认真热情接待业主/租户来电及来访，为业主/租户排忧解难。第四十六条制定园区每年管理费用的开支预算，按时收取业主（住户）的物业管理服务费。第四十七条安排管理人员对园区进行日常巡视，并配合执有效证件的国家执法人员进入所管辖的房屋内检查，业主/租户或有关人员不得故意刁难或妨碍，应积极配合保安部、派出所管理日常治安工作。合同履行完毕，乙方不得拆除依附于建筑物或公共场所（地）的一切设施设备，并保障其状态、性能完好。第四十八条合同期满，甲方应于服务期限届满前3个月书面通知乙方是否续订合同。期满前3个月内，甲方未将续聘或解除合同意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续，直至双方签署新的物业服务合同。本合同期满1个月后乙方须与甲方谈好新的物业服务合同，如果没有谈妥，本合同期满一个月后，甲方将召开业主大会，对是否继续聘用乙方进行表决，根据表决结果通知乙方。如甲方决定解除合同，解除日期应在乙方收到表决结果通知之日起两个月之后。乙方应于解除合同前一个月内，将属于本物业区的所有设施（设备）的相关资料、业主资料、小区规划（验收）图、物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细以及各种档案资料移交甲方。没有按约定移送或移送资料不全的，应支付违约金50000元。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1第七章违约责任第四十九条违反本协议第十五条第11项规定，乙方应对该职务行为负连带赔偿责任，情节特别严重的，甲方有权无条件解除本合同。第五十条乙方未履行本合同约定义务，甲方有权作出：1、要求乙方限期整改，并申请物业行政主管部门作出处理；2、乙方的服务达不到一级物业服务企业标准的，经业主有效投诉并由甲方查实应限期整改的，乙方在限期整改时间内未落实，也未向甲方做任何解释或说明的，甲方依法有权对乙方作出处罚违约金。3、其他合法正当的处理措施。第五十一条甲方未履行本合同约定义务，乙方有权要求甲方在合理的期限内解决，逾期未解决的，乙方可按规定的程序停止提供物业管理服务，造成乙方损失的，应予赔偿。第八章附则第五十二条本合同及合同附件自甲乙双方签字或盖章后生效，合同有效期为年。本合同一式四份，甲持两份，乙方持一份，政府主管部门备案一份，具有同等法律效力。第五十三条合同起止日期：年月日至年月日第五十四条业委会和业主大会的办公经费及公共收益返还的方式，由甲乙双方另行协商作为补充协议，并具有同等法律效力。第17页共17页2021-8-22 物业合同协商版本1甲方：第三##花园小区业主委员会乙方：##物业有限公司主任或代表：负责人或委托代理人：电话：电话：日期：年月日日期：年月名词解释：本合同中的“及时”指5个工作日内第17页共17页2021-8-22