转租协议无效

转租协议无效篇一：转租合同中次承租人如何规避风险转租合同中次承租人如何规避风险案情回放：2009年10月5日，黄某与航洋公司签订场地租赁合同，租期三年年，合同期限自2009年10月5日至2012年10月5日，双方未对转租条款作出约定。2010年5月1日，黄某将该场地转租给第三方徐某，并签订了租赁合同，租期到2010年10月5日止。2011年1月，航洋公司以黄某擅自转租合同为由欲解除与其的租赁合同，并要求徐某搬出租赁场地，故产生纠纷。法律剖析：一、出租人要求单方解除合同的理据:承租人要转租合同必须经出租人的同意，否则出租人可以单方解除合同，要求承租人承担违约责任并要求次承租人返还租赁物。根据《合同法》第224条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”及第二款“承租人未经出租 人同意转租的，出租人可以解除合同。，，之规定，承租人转 租协议必须经出租人的同意，否则，承租人擅自转租的行为属于无权处分，该协议处于效力待定中，只有事先经过出租人同意或事后得到出租人追认该转租协议才有效。就出租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不得对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。二、关于次承租人提出抗辩的理据。1、转租合同不具有合同法中合同无效的条款，也不违反合同法中的禁止性规定，应当属于有效合同。我国合同法第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律.行政法规的强制性规定。”转租合同由平等民事主体签订，系双方意思真是意思表示，也不属于合同无效的情形及不违反法律、行政法规的禁止性规定，而我合同法将合同无效的情形明确的限制在上述的几项条款之中，可以是严格限制合同无效的构成的，故转租合同除非违反法律、行政法规的强制性规定，否则是合法有效的。2、承租人未经岀租人同意转租的，根据合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而不能把租赁合同认定为无效，也不能认定转租合同无效。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意, 可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由该条法律规定可以看出，承租人转租租赁物时需经出租人同意，但如未经出租人同意而转租，出租人只能行使单方解除权，而不能当然的把租赁合同归于无效。此时形成的是两个法律关系，即承租人与出租人之间的合同、承租人与次承租人之间的租赁合同。在转租情况下，次承租人如构成违约，根据合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而承租人若构成对出租人的违约，当然也有出租人向承租人主张，而不能向次承租人主张。故出租人不能主张租赁合同、转租合同无效，当然也没有合同归于无效的返还财产、赔偿损失等后果了。3、出租人未提出异议也是转租合同有效的法定依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”可以看出，出租人若在法定除斥期间6个月内对转租合同未提出异议的，不能请求解除租赁合同或要求法院认定转租合同无效。即使退一万步来讲，出租人在6个月内对转租合同提出异议了，也只能是要求承租人承担违约责任，并不能以此对抗第三方。 三、未经出租人同意，次承租人如何规避掉合同风险？即使上述当事人的理据如何合法合理，转租合同的效力在现实中还是存有争议的，若出租人已经在合同中明确不能转租或未约定转租条款，该如何规避掉这其中的风险呢？笔者认为签订《企业经营承包协议》或《铺面经营权转让协议》较为稳妥。承包经营与租赁关系有着明显区别。承包经营是指在不改变企业性质的条件下，实行所有权与经营权相分离，发包人将企业有期限和有条件的交给承包人经营，承包人向发包人交付成果并依照合同规定实行自主经营的模式。经营权转让行为由于与技术任务与利润相挂钩，是债券行为，受合同法的调整。同时，由于承保经营权是在他人之物上设定的定限物权，因其权能的不完整，只有占有、使用、收益的权能，而不具有处分经营财产的权利，因此，受《物权法》中第117条“用益物权人对他人所有的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。”的调整，承包经营权的内容是对是对承包客体占有、使用、收益的权利。承保经营权由于是在他人之物上建立起来的权利，由于不涉及处分他人的不动产，因此无需经所有权人的同意。同时,承包经营权是以一定生产经营任务为目标，对象是经营成果，承租人将经营权交给次承租人，双方的目标都在经营的成果上，与出租人的目标并不违背。综上考虑，在出租人禁止转租的情况下，次承租人与承租人签订经营权转让协议较为稳妥。律师：滕彩云 2012年10月29日篇二：非法转租合同效力的浅析论文题目：学院：年级：专业：姓名：学号：指导教师：学年论文非法转租合同效力的浅析法学院**级法学##¥¥¥¥#%......*年％N&日摘要在未经出租人同意转租的情况下，然而承租人却再次转租。本文全面阐述了再次转租的合同其效力应如何认定，以及出租人行使法律所赋予出租人解除出租人与承租人之间的租赁合同的权力后，解除后的出租人与承租人之间的合同的效力是否会影响到承租人和次承租人之间订立的转租合同的效力关键词出租人；承租人；次承租人；效力；租赁合同；次承租合同AbstractInthecaseofthelessordon'tallowthetenantsubleaseagain,yetthetenantsublease.Thepaperexpoundshowtoidentifytheeffectivenessofthesubleasedcontract^andthelessorexercisetherightinlawtoterminatethecontract^the effectivenessoftheterminatedcontractbetweenthelessorandthetenantwhetherwilleffecttheeffectivenessofthecontractmadebythetenantwiththesubleasingmanKeywordthelessor;thetenant;thesubleasingman;theeffectiveness;theleaseholdcontract;thesubleasedcontract目录摘要AbstractII一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定1）转租合同的定义...1（二）转租合同中的民事主体和民事法律关系1（三）转租的性质定...1二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析2 （一）意见一：承租人未经出租人同意签订的转租合同无效3（-）意见二：承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效5（三）意见三：出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持6结论7参考文献8致谢非法转租合同效力的浅析《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管 理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案,EJl=i擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。我认为这种观点过于草率。以下便是我认为其草率的论述。一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定（一）转租合同的定义在租赁合同中承租人再次将出租人的租赁物再次和次承租人签订的租赁合同被称为转租合同。承租人不退出原有的租赁关系，而将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益。（二）转租合同中的民事主体和民事法律关系我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承 租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”其中经出租人同意的转租合同称为合法转租合同，未经出租人同意的转租合同称为非法转租合同。转租涉及到三方当事人、两种法律关系。三方当事人是指出租人、承租人（转租人）、次承租人，两种法律关系是指出租人和承租人之间的原租赁关系及转租人和次承租人之间的租赁关系。至于出租人和次承租人之间，由于合同的相对性则不存在直接的合同关系（三）转租的性质认定转租并非租赁权的转让，因为如果是租赁权的转让，则原承租人退出租赁关系，不再是承租人。而在转租合同中，原租赁关系不变，承租人仍然受到租赁合同的约束，承担支付租金等合同义务。由此可以看出转租合同中的前后两个法律关系处于一种既独立又相互联系的状态。就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系，在主从合同关系中，主合同是指能够独立存在，不以其他合同的存在为前提的合同。就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系篇三：无效的技术秘密转让合同及其法律后果范本根据《合同法》第329条和《全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要》的规定，侵害他人技术秘密成果使用权、转让权的技术秘密合同无 效。此外，除当事人另有约定或者技术成果的权利人追认的以外，技术秘密转让合同的受让人，将合同标的技术向他人转让而订立的合同无效。技术转让合同中既有专利权转让或者专利实施许可内容，又有技术秘密转让内容，专利权被宣告无效或者技术秘密被他人公开的，不影响合同中另一部分内容的效力，但当事人另有约定的除外。技术秘密转让合同无效或者被撤销后，当事人因合同取得的技术资料、样品、样机等技术载体应当返还权利人，并不得保留复制品，当事人依法负有保密义务。技术秘密转让合同无效或者被撤销后，因履行合同所完成的新的技术成果或者在他人技术成果的基础上完成的后续改进部分的技术成果的权利归属和利益分享，当事人不能重新协议确定的，由完成技术成果的一方当事人享有。侵害他人技术秘密成果使用权、转让权的技术合同无效后，除法律、行政法规另有规定的以外，善意、有偿取得该技术秘密的一方可以继续使用该技术秘密，但应当向权利人支付合理的使用费并承担保密义务。除与权利人达成协议以外，善意取得的一方（使用人）继续使用该技术秘密•不得超过其取得时确定的使用范围。当事人双方恶意串通或者一方明知或者应知另一方侵权仍然与其订立或者履行合同的，属于共同侵权,应当承担连带赔偿责任和保密义务，因该无效合同而取得技术秘密的当事人不得继续使用该技术秘密。技术秘密转让合同被确认无效后，使用人不论是否继续使用该技术秘密，均应当向权利人支付其已使用期间的使用费，其已向无效合同的让与人支付的费用应当由让与人负责 返还，该费用中已由让与人作为侵权损害的赔偿直接给付权利人的部分，在计算使用人向权利人支付的使用费时相应扣除。善意、有偿取得该技术秘密的一方继续使用该技术秘密应当支付的“合理使用费”由使用人与权利人协议确定，不能达成协议的，任何一方可以请求人民法院予以裁决。使用人拒不履行双方达成的使用费协议的，权利人除可以请求人民法院判令使用人支付已使用期间的使用费以外，还可以请求判令使用人停止使用该技术秘密;使用人拒不执行人民法院关于使用费的裁决的，权利人除可以申请强制执行已使用期间的使用费外，还可以请求人民法院判令使用人停止使用该技术秘密。在双方就使用费达成协议或者人民法院作出生效裁决以前，使用人可以不停止使用该技术秘密。人民法院在裁决“合理使用费”时，可以根据权利人善意对外转让该技术秘密的费用并考虑使用人的使用规模和经济效益等因素来确定;也可以依据使用人取得该技术秘密所支付的费用并考虑该技术秘密的研究开发成本、成果转化和应用程度和使用人的使用规模和经济效益等因素来确定。人民法院应当对已使用期间的使用费和以后使用的付费标准一并作出裁决。依据指引:1《中华人民共和国合同法》(1993年3月15日主席令公布)第三百二十九条非法垄断技术、妨碍技术进步或者侵害他人技术成果的技术合同无效。2《全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要》(2001年6月19日最高人民法院发布)12•技术合同内容有下列情形的，属于合同法第三百二十九条所称侵害他人技术成果:(1)侵害他人专利权、专利申请权、专利实施权的； (1)侵害他人技术秘密成果使用权、转让权的；(2)侵害他人植物新品种权、植物新品种申请权、植物新品种实施权的；(3)侵害他人计算机软件著作权、集成电路电路布图设计权、新药成果权等技术成果权的；(4)侵害他人发明权、发现权以及其他科技成果权的。侵害他人发明权、发现权以及其他科技成果权等技术成果完成人人身权利的合同，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。14•除当事人另有约定或者技术成果的权利人追认的以外,技术秘密转让合同和专利实施许可合同的受让人，将合同标的技术向他人转让而订立的合同无效。15.技术转让合同中既有专利权转让或者专利实施许可内容.又有技术秘密转让内容•专利权被宣告无效或者技术秘密被他人公开的，不影响合同中另一部分内容的效力。但当事人另有约定的除外。18•技术合同无效或者被撤销后，当事人因合同取得的技术资料、样品、样机等技术栽体应当返还权利人，并不得保复制品;涉及技术秘密的，当事人依法负有保密义务。19•技术合同无效或者被撤销后，因履行合同所完成的新的技术成果或者在他人技术成果的基础上完成的后续改进部分的技术成果的权利归属和利益分享，当事人不能重新协议确定的，由完成技术成果的一方当事人享有。 20.侵害他人技术秘密成果使用权、转让权的技术合同无效后，除法律、行政法规另有规定的以外，善意、有偿取得该技术秘密的一方可以继续使用该技术秘密，但应当向权利人支付合理的使用费并承担保密义务。除与权利人达成协议以外，善意取得的一方（使用人）继续使用该技术秘密不得超过其取得时确定的使用范围。当事人双方恶意串通或者一方明知或者应知另一方侵权仍然与其订立或者履行合同的，属于共同侵权，应当承担连带赔偿责任和保密义务，因该无效合同而取得技术秘密的当事人不得继续使用该技术秘密。相关热词搜索：转租无效协议房屋转租协议转租协议范本