转租合同无效

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为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划转租合同无效  未经房东同意擅自转租的法律后果  发表时间:XX年01月20日关键词:未经房东同意擅自转租的法律后果阅读次数:854作者信息  河北-廊坊高洁律师  咨询热线:  个人网站:我的主页  摘要  ,在房屋租赁的过程中,无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同,同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租,并由房屋所有权人进行签字确认,避免发生不必要的纠纷。  案情简介:目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  XX年4月,李某和爱人来到本地做生意,李某通过中介公司租到了一处住宅楼,房租一年1万元,李某觉得房租很合适,于是便与房东签订了租期为5年的房屋租赁合同,并一次性付清了房租5万元、押金5000元。手续办完后,李某对租住的房屋简单进行了装修,购置了家具,便入住该租赁房屋。XX年4月,由于李某家中有事需回家乡,便将租住的房屋以每年万元的价格转租给了王某,转租合同期限为两年,房租是半年一交,李某收取了半年房租便与爱人回到了家乡。  XX年4月,李某回到本地找王某索要未付清的房租,但王某却告知李某,其早于XX年10月与房东重新订立了租房合同,同时向房东支付了一年的房租。李某又找到房东,房东告诉李某,由于李某未经其同意擅自转租已经构成违约了,所以房屋租赁合同解除,并退给李某万元。李某不解,其与房东并未约定不能转租,自己没有违约而是房东违约,便来到律师事务所进行咨询。  面对李某的不解,笔者对该案进行了法律分析,一是帮助李某进行解答,二是提醒广大的二房东,在房屋转租过程中应遵守法律规定及合同约定。  一、未经出租人同意擅自转租,出租人依法享有解除权。  根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”、“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。  结合本案,李某作为承租人,将承租房屋转租给王某,依法应当取得房东即出租人的同意,由于李某未经房东同意擅自转租,房东就有权通知李某解除房屋租赁合同或者认定转租无效。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  对于本案,关键是房东是否在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同:如果房东是在法定期限内通知的李某,那么李某与房东的房屋租赁合同也就终止了,李某不仅无权向房东主张剩余租赁期内装修残值损失,而且还要依据合同约定向房东承担违约责任;如果房东未在法定期限内通知李某解除合同,那么房东即丧失解除权,其再以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效,就不能成立了,人民法院也不予支持,房屋租赁合同对双方仍然具有法律效力。  二、未经出租人同意擅自转租,转租合同效力待定。  根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  结合本案,李某作为二房东与王某订立了租期为两年的转租合同,并未超过其与房东的租赁期限。但由于李某转租时未经房东明确同意,导致转租合同效力待定。如果房东在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同,李某与王某之间也就丧失了转租依据,那么转租  合同不能成立,转租行为归于无效,但在转租期间,房东收取了李某的房租,而房屋的实际使用人却是王某,导致王某无权使用房屋数个月,因此,王某无权使用的行为属于不当得利,李某有权向王某索要这数个月的房屋使用费,同时有权要求王某返还其构置的家具,或者支付相应的价款;如果房东依法丧失解除权,那么转租合同因房东的默示认可而成立并生效,王某应依据转租合同的约定向李某支付房租,其与房东的房屋租赁合同归于无效,房东在收取李某房租的同时又收取了王某的房租,则对王某构成不当得利,应当予以返还。  综上,笔者认为,在房屋租赁的过程中,无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同,同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租,并由房屋所有权人进行签字确认,避免发生不必要的纠纷。  论文题目:学院:年级:专业:姓名:学号:指导教师:  学年论文  非法转租合同效力的浅析  法学院**级法学##¥¥¥¥#%……  *……年%月&日目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  摘要  在未经出租人同意转租的情况下,然而承租人却再次转租。本文全面阐述了再次转租的合同其效力应如何认定,以及出租人行使法律所赋予出租人解除出租人与承租人之间的租赁合同的权力后,解除后的出租人与承租人之间的合同的效力是否会影响到承租人和次承租人之间订立的转租合同的效力  关键词  出租人;承租人;次承租人;效力;租赁合同;次承租合同  Abstract  Inthecaseofthelessordon’tallowthetenantsubleaseagain,yetthetenantpaperexpoundshowtoidentifytheeffectivenessofthesubleasedcontract,andthelessorexercisetherightinlawtoterminatethecontract,theeffectivenessoftheterminatedcontractbetweenthelessorandthetenantwhetherwilleffecttheeffectivenessofthecontractmadebythetenantwiththesubleasingman  Keyword目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  thelessor;thetenant;thesubleasingman;theeffectiveness;theleaseholdcontract;thesubleasedcontract  目录  摘要............................................................................................................................................IAbstract...................................................................................................................................II  一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定...........................................................1目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  转租合同的定义....................................................................................................1转租合同中的民事主体和民事法律关系............................................................1转租的性质认定....................................................................................................1二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析...............................................................2  意见一:承租人未经出租人同意签订的转租合同无效....................................3意见二:承租人未经出租人同意签订的转租合同,在起诉前经出租人追认,合同应当认定有效............................................................................................................5意见三:出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民法院不予支持........................................................................................................................................6结论...........................................................................................................................................7参考文献...................................................................................................................................8致谢...........................................................................................................................................9目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  非法转租合同效力的浅析  《中华人民共和国合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时,我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定:未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。对此。不少人认为,未经出租人同意擅自转租的合同无效。我认为这种观点过于草率。以下便是我认为其草率的论述。  一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定  转租合同的定义  在租赁合同中承租人再次将出租人的租赁物再次和次承租人签订的租赁合同被称为转租合同。承租人不退出原有的租赁关系,而将租赁物出租给第三人使用、收益。  转租合同中的民事主体和民事法律关系目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”其中经出租人同意的转租合同称为合法转租合同,未经出租人同意的转租合同称为非法转租合同。转租涉及到三方当事人、两种法律关系。三方当事人是指出租人、承租人、次承租人,两种法律关系是指出租人和承租人之间的原租赁关系及转租人和次承租人之间的租赁关系。至于出租人和次承租人之间,由于合同的相对性则不存在直接的合同关系  转租的性质认定  转租并非租赁权的转让,因为如果是租赁权的转让,则原承租人退出租赁关系,不再是承租人。而在转租合同中,原租赁关系不变,承租人仍然受到租赁合同的约束,承担支付租金等合同义务。由此可以看出转租合同中的前后两个法律关系处于一种既独立又相互联系的状态。就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系,在主从合同关系中,主合同是指能够独立存在,不以其他合同的存在为前提的合同。就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系  上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题  论无效房屋转租合同的处理  朱泉鹰厦门大学法学院副教授目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  房屋转租,是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。在通常的情况下,承租人将承租房屋的全部或一部分,租给第三者使用而从中收取超过原租金或等额租金的金钱。无效房屋转租合同,是指房屋承租人未经出租人的同意,擅自将承租房屋进行转租的行为。房屋转租是一种广泛应用的房屋租赁制度,在我国的有关房地产法律中均有规定。但对于房屋转租合同被确认无效后的处理,却一直没有明确具体的规定。  《城市私有房屋管理条例》规定,承租人将房屋擅自转租,出租人有权解除租赁合同。《城市房地产管理法》则没有规定非法转租房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的,出租人有权终止合同,并可索赔损失。尽管《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定,但在无效转租房屋的法律责任上,只规定了行政处罚和刑事责任,并没有无效房屋转租的民事责任,或是民事制裁的规定。《合同法》也只规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,房屋承租人未经出租人同意而转租房屋,出租人有权解除房屋租赁合同,这是  上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为,直接违反租赁合同的约定,破坏了出租人对承租人的信任,损害了出租人对房屋的所有权或处分权,造成房屋在客观上形成多层次占有,从而使得房屋的毁损程度的可能性加重,增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是,如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下,已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定,是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点,就是承租人对他人房屋的使用收益,这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的,这种使用收益如果是基于无效合同而取得,也应该属于返还的标的。  无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。作为无效合同来说,其具有两个特征:一是无效合同具有违法性,即合同违反法律和行政法规的强制性规定,损害了公共利益和他人的合法权益;二是无效合同具有无效性,就是合同从订立时起,就没有法律约束力。对于已经履行的,应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。对于房屋转租行为而言,《城市房屋租赁管理办法》规定了合法转租和非法转租两种情形。合法转租是承租人经过出租人同意,将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下,擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定,违反法律、行政法  上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  规的强制性规定的合同无效,非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定,民事行为被确认为无效后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。就无效房屋转租合同的当事人来说,承租人在订立房屋转租合同时,应该了解转租人是有转租房屋的权利,订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此,转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方,其转租行为往往具有两种主观心理状态,其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租,二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以,无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。  表现在对有关无效合同规定法律精神的不同理解上,在处理无效房屋转租合同所引起的法律后果时出现了不同的处理意见。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  第一种主张认为,由于法律规定无效合同的后果之一是返还财产,因此,房屋转租合同一旦被确认无效以后,承租人应该归还占用的房屋,对于实际使用房屋期间的收益——租金,也应该支付给转租人。已经支付租金的、租金不再退还。①问题在于,如果依照这样的处理方法,无效房屋转租合同和有效房屋转租合同的当事人都可以达  上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  到相同的目的——收取租金。无效房屋转租合同的承租人一方如果不按实际使用期限交付租金,则转租人也可以基于无效转租合同要求对方支付房屋租金。显然,非法的行为人是不能享有任何民事权利。就无效民事行为进行分析,无效民事行为是指因为欠缺民事法律行为的有效要件而不能产生当事人预期法律后果的行为。无效民事行为之所以自始不具有任何法律约束力,就是因为行为本身不能产生行为人预期的后果。所以,如果无效房屋转租合同的转租人有权收取因转租而约定的租金,则使其基于无效合同达到了预期的目的。从财产所有权取得的角度分析,无效房屋转租合同的出租人取得租金也没有法律上的根据,《民法通则》第72条规定,财产所有权的取得,不得违反法律规定。这种所有权取得的法律规定包括两个方面,其一是取得财产的法律事实必须合法,即设立、变更、终止民事法律关系的行为或者事件要符合法律的规定。取得财产的法律事实只有原始取得和继受取得。原始取得是因为一定的法律事实,法律确认某项财产的最初取得。继受取得是以原所有人的所有权为依据,基于某种法律事实而转移财产所有权;其二是取得财产的形式必须合法,包括必须办理法律规定的手续。非法转租他人房屋而收取租金,违背了出租人的真实意思,并且不能办理法律规定的租赁登记。可见,既认定房屋转租合同非法无效,又确认行为人有权基于非法行为取得财产,造成逻辑上的矛盾。反过来说,非法的房屋转租人无法取得租金,则体现出无效房屋转租合同的承租人不从基于无效合同支付租金,或者有权基于无效  上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题  合同取得返还的租金。那么,便造成无效房屋转租合同的承租人可以基于无效合同取得财产——房屋的使用收益。而无效房屋转租合同的承租人同样依法无权根据无效合同取得收益。这样,人民法院或者仲裁机构在裁决时往往陷入两难的境地。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划  第二种观点认为,非法转租的收益属于不当得利,应当返还给出租人。②根据《民法通则》第92条“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定可见,因不当得利而发生的债具有二个明显的特点:(1)必须有一方因为不当得利而受损失。但是,房屋出租人并不能说是因此遭受了损失。损失是由于一定的行为导致权利人的财产权、人身权受到损害并造成财产减少或者灭失的客观事实。这种损失既有直接损失,即受害人现有财产的减少,又有间接损失,即应当得到的利益由于遭受违法行为的损害而没有得到,不当得利人承担返还财产的一项要件必须在损失和取得不当利益之间存在因果关系,违法行为直接引起损害事实的发生。对于出租人而言,其收益已经由于房屋租赁合同的履行而得到实现,或者由于房屋租赁合同的法律效力而得到保障。房屋的非法转租并不造成出租人现有财产的减少,也不必然造成出租人必得利益的丧失。(2)不当得利的事实是由于受损失的一方主观过错造成的,受益人取得不当得利时的主观状态并不作为返还不当得利的必要条件。③但对于无效房屋转租合同来说,合同的双方当事人主观上都存在过错目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解,并感受到安保行业的发展的巨大潜力,可提升其的专业水平,并确保其在这个行业的安全感。
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